ITBI, escritura e registro: quanto custa e quem paga na compra do imóvel
“Já combinei tudo com o dono, o preço fechou certinho.” Aí vem a conta que ninguém comentou: ITBI, escritura, registro. Esse é o custo de fechamento que pega gente de surpresa bem na reta final da compra, depois que você já fez as contas de entrada e parcela. Ele tem nome, tem regra, e dá pra prever antes de assinar qualquer papel. Neste guia a gente mostra quanto custa cada um, quem costuma pagar, e como o financiamento e o selo “Transferência incluída” mudam essa conta pra você.
Resumo rápido: ITBI, escritura e registro são três custos separados do preço do imóvel. O ITBI é um imposto municipal: a Constituição só atribui o imposto aos Municípios, e cada prefeitura define a própria alíquota e base de cálculo por lei própria, então confirme na cidade do imóvel. A escritura e o registro seguem a tabela de emolumentos do cartório do estado onde o imóvel fica, e o valor varia por faixa de preço. Quem paga costuma ser o comprador, mas isso é negociável, e alguns imóveis do Direto dos Donos têm o selo Transferência incluída, em que o próprio dono banca os três.
O que são ITBI, escritura e registro, afinal?
São três coisas separadas que, juntas, formam o custo de fechamento da compra. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de imóveis e de determinados direitos sobre imóveis, conforme o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. A escritura pública é o documento lavrado no cartório de notas que formaliza a venda; pelo artigo 108 do Código Civil, que começa com a ressalva “não dispondo a lei em contrário”, ela é essencial pra validade de negócios que envolvam imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (a lei pode prever outras situações e instrumentos com efeito equivalente, então vale confirmar seu caso com o cartório de notas). E o registro é o passo final: leva a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis, que atualiza a matrícula com seu nome como novo proprietário. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, é só depois desse registro que a propriedade passa de fato pra você; sem ele, quem consta como dono perante a lei ainda é quem vendeu.
Quanto custa o ITBI?
Não dá pra afirmar um número único: o artigo 156, inciso II, da Constituição atribui o ITBI aos Municípios, mas não fixa alíquota nem base de cálculo, isso fica por conta da lei de cada prefeitura. A base de cálculo e o procedimento de avaliação também dependem da legislação municipal vigente, e podem mudar entre cidades vizinhas do entorno do DF, como Valparaíso de Goiás, Cidade Ocidental e Luziânia. Antes de fechar negócio, confirme a alíquota e a regra de cálculo vigentes direto na prefeitura da cidade onde o imóvel está: é ela quem define a regra, não uma tabela nacional.
Quanto custa a escritura pública?
O valor da escritura segue a tabela de emolumentos do cartório de notas do estado onde o imóvel fica, e cresce por faixa de valor do imóvel, não é uma taxa fixa. Cada estado tem sua própria tabela, atualizada em geral uma vez por ano: em Goiás, pela Corregedoria-Geral da Justiça (o TJGO atualizou os valores pra 2026 via o Provimento Conjunto nº 179/2025); no Distrito Federal, pelo TJDFT, com reajuste anual pelo IPCA. Pra saber o valor exato do seu caso, o jeito mais confiável é ligar ou visitar o cartório de notas da cidade do imóvel e pedir uma simulação com base no valor da venda.
Quanto custa o registro no cartório de imóveis?
O registro também segue a tabela de emolumentos do estado, só que aplicada ao Cartório de Registro de Imóveis, que é diferente do cartório de notas que lavra a escritura. Assim como a escritura, o valor cresce conforme a faixa de preço do imóvel e muda de estado pra estado, então também não dá pra citar um número único aqui. A recomendação é a mesma: confira a tabela vigente e peça uma simulação direto no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está, seja em Goiás ou no Distrito Federal.
Quem paga o ITBI, a escritura e o registro: comprador ou dono?
Salvo acordo diferente, escritura e registro ficam a cargo do comprador, conforme o artigo 490 do Código Civil. Já no ITBI, quem é o contribuinte depende da lei municipal, então confirme na prefeitura da cidade do imóvel. Mesmo com essa regra de partida, nada impede comprador e dono combinarem outra divisão na negociação, principalmente numa negociação direta com o dono; é aí que entra, por exemplo, o selo Transferência incluída, quando o dono decide assumir os três custos.
Existe imóvel em que o dono já paga tudo isso?
Existe, sim. No Direto dos Donos, alguns imóveis trazem o selo “Transferência incluída”: significa que o próprio dono decidiu bancar o ITBI, a escritura e o registro como parte da condição de venda, sem que isso vire custo extra pra você depois de fechar o preço. É uma condição que o dono pode decidir oferecer na negociação direta, sem intermediário; veja se o imóvel que você tem interesse traz esse selo direto nos imóveis disponíveis agora.
O que muda nessa conta quando o imóvel é financiado?
O que muda é que ITBI, escritura e registro normalmente ficam fora do valor principal financiado, mas a forma de pagamento e o instrumento usado variam conforme o banco e a operação, então confirme essa parte direto com o banco e com os cartórios envolvidos. De todo modo, vale reservar dinheiro pra essas três despesas além da entrada (que pode contar com o FGTS), porque elas costumam ser resolvidas fora da parcela do financiamento. O guia de como financiar direto com o dono detalha o passo a passo completo do financiamento, e o guia de documentos pra financiar mostra a documentação que entra nessa etapa.
Como calcular esse custo antes de fechar negócio?
O jeito mais seguro é apurar as três contas separadamente, uma de cada vez. Primeiro, confirme a alíquota do ITBI direto na prefeitura da cidade onde o imóvel fica, porque ela é quem define o percentual. Depois, consulte a tabela de emolumentos vigente no cartório de notas (pra escritura) e no cartório de registro de imóveis (pra registro) da região, que pode ser regida pelo TJGO ou pelo TJDFT, dependendo de onde o imóvel está. Some os três valores ao preço combinado com o dono antes de decidir se o negócio cabe no seu orçamento, e não deixe pra descobrir esse número só na reta final.
Onde encontrar imóveis com essa conta já resolvida?
Aqui no Direto dos Donos, você negocia direto com quem é dono de verdade, sem cobrança de comissão de corretagem ao comprador, e alguns imóveis já trazem o selo “Transferência incluída”, em que o próprio dono assume o ITBI, a escritura e o registro. Veja os imóveis disponíveis agora no entorno do DF e fique de olho nos selos de cada anúncio antes de fazer as contas. Se o plano é financiar, o guia de como financiar direto com o dono mostra o fluxo completo, do início ao registro.
Perguntas frequentes
A alíquota do ITBI é a mesma em todo o Brasil?
Não. O ITBI é imposto municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, mas a Constituição só atribui o imposto aos Municípios: ela não fixa a alíquota nem a base de cálculo. Cada prefeitura define esses pontos por lei municipal própria, e o percentual varia de cidade pra cidade, então o certo é confirmar a alíquota e a base de cálculo vigentes na prefeitura da cidade onde o imóvel fica antes de fechar negócio.
Escritura pública é sempre obrigatória pra comprar um imóvel?
Na maior parte dos casos, sim. O artigo 108 do Código Civil diz que, "não dispondo a lei em contrário", a escritura pública é essencial pra validade de negócios que envolvam imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Essa ressalva inicial do próprio artigo admite outras situações e instrumentos previstos em lei, então os 30 salários mínimos não são a única exceção possível; confirme com o cartório de notas do seu estado se o seu caso se enquadra em alguma delas.
Se eu não registrar a escritura em cartório, já sou dono do imóvel?
Não. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere entre vivos com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, quem vendeu continua sendo considerado dono perante a lei, mesmo que você já tenha assinado a escritura e pago o imóvel inteiro.
Quem normalmente paga o ITBI, a escritura e o registro: comprador ou vendedor?
Salvo acordo diferente, escritura e registro ficam a cargo do comprador, conforme o artigo 490 do Código Civil. Já no ITBI, quem é o contribuinte depende da lei municipal, então confirme na prefeitura da cidade do imóvel. Ainda assim, nada impede comprador e dono combinarem outra divisão na negociação: no Direto dos Donos, alguns imóveis trazem o selo "Transferência incluída", justamente porque o próprio dono decidiu bancar os três custos.
Dá pra saber o valor exato da escritura e do registro antes de negociar?
Dá, mas não existe uma tabela nacional única: escrituras e registros seguem a tabela de emolumentos do estado onde o imóvel fica, atualizada geralmente uma vez por ano pelo tribunal de justiça daquele estado (em Goiás, pela Corregedoria-Geral da Justiça; no Distrito Federal, pelo TJDFT). O valor varia conforme a faixa de preço do imóvel, então o jeito mais confiável é consultar direto o cartório de notas e o cartório de registro de imóveis da cidade antes de fechar negócio.
ITBI, escritura e registro entram na parcela do financiamento?
Normalmente não: ITBI, escritura e registro ficam fora do valor principal financiado. Mas a forma exata de pagamento e o instrumento usado variam conforme o banco e a operação, então confirme essa parte direto com o banco e com os cartórios envolvidos antes de fechar negócio. De todo modo, vale reservar dinheiro pra essas despesas além da entrada, na hora de se planejar pra comprar um imóvel financiado.