Comprar imóvel em inventário: os 4 caminhos seguros para comprar de herdeiros

Por Cleo Ribeiro · atualizado em 9 de outubro de 2026

O anúncio diz: casa da família, todos os irmãos de acordo, só falta terminar o inventário. O preço está bom, os vendedores são simpáticos e a casa é exatamente o que você procurava. A pergunta que fica é a certa: dá para comprar agora?

Dá. Imóvel de herança é vendido todos os dias, e muitas vezes é um bom negócio para quem compra e uma solução para a família que vende. O que muda é que a assinatura dos herdeiros, sozinha, não resolve. Existem quatro caminhos seguros, e escolher um deles é o que separa uma compra tranquila de um problema.

Resumo rápido: quando alguém morre, os bens passam aos herdeiros em conjunto, e até a partilha a herança é indivisível (Código Civil, artigos 1.784 e 1.791). Por isso, a venda de um imóvel em inventário precisa de um destes caminhos: alvará do juiz no inventário judicial (CPC, artigo 619); autorização na escritura do inventário em cartório, para pagar as despesas do inventário (Resolução CNJ 35/2007, artigo 11-A); cessão de direitos hereditários por escritura pública (Código Civil, artigo 1.793), que compra a herança e não um imóvel específico; ou esperar a partilha e comprar do herdeiro já com o imóvel no nome dele. Este texto explica a lei, não substitui um advogado no seu caso.

Por que não dá para vender normalmente antes da partilha?

Porque, até a partilha, ninguém é dono sozinho do imóvel: a herança pertence a todos os herdeiros juntos. Pelo artigo 1.784 do Código Civil, a herança passa aos herdeiros no momento da morte. Mas o artigo 1.791 diz que ela é um todo unitário e que, até a partilha, o direito de cada herdeiro é indivisível. Cada um tem uma fração ideal do conjunto, não “a casa” ou “o apartamento”.

O artigo 1.793, parágrafo 3º, completa: é ineficaz a venda, por qualquer herdeiro, de bem da herança sem autorização prévia do juiz da sucessão. Ineficaz quer dizer que o negócio não vale contra o espólio e os demais herdeiros. Por isso um contrato assinado por todos, mas sem o caminho legal, deixa o comprador exposto.

A boa notícia é que a lei oferece caminhos claros. São quatro.

Caminho 1: alvará judicial no inventário

No inventário que corre na Justiça, o inventariante pode vender o imóvel com autorização do juiz. O artigo 619 do CPC diz que cabe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. Essa autorização é o alvará.

Na prática, o juiz costuma verificar se os herdeiros concordam, se o preço é compatível com o valor do imóvel e para que o dinheiro vai servir. Com herdeiro menor ou incapaz, o Ministério Público participa. Para você, comprador, o que importa é ver o alvará expedido, com o seu nome ou o do imóvel, antes de pagar, e fazer a escritura com base nele.

Caminho 2: autorização na escritura do inventário em cartório

Desde 2024, o inventário feito em cartório pode autorizar a venda do imóvel sem juiz, para pagar as despesas do próprio inventário. O inventário extrajudicial é possível quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo, com advogado (CPC, artigo 610). A Resolução CNJ 571/2024 incluiu na Resolução CNJ 35/2007 o artigo 11-A, que permite à escritura autorizar o inventariante a vender bens do espólio, desde que:

• as despesas do inventário estejam discriminadas (impostos, honorários, emolumentos);
• parte ou todo o preço fique vinculado ao pagamento dessas despesas;
• não haja indisponibilidade de bens de nenhum herdeiro;
• o inventariante dê garantia de que o dinheiro terá esse destino.

É uma ferramenta nova e pouco conhecida, e faz sentido justamente quando a família precisa vender um imóvel para conseguir terminar o inventário. Como é recente, confirme com o cartório de notas como ele aplica a regra antes de fechar.

Caminho 3: cessão de direitos hereditários

O herdeiro pode vender a sua parte na herança, por escritura pública, mas o que se compra é a herança, não um imóvel específico. O artigo 1.793 do Código Civil permite ceder o direito à sucessão por escritura pública. O parágrafo 2º diz que é ineficaz a cessão de direito sobre um bem determinado da herança.

Dois cuidados que fazem diferença:

• Os outros herdeiros têm preferência. Pelo artigo 1.794, o herdeiro não pode ceder a sua parte a um estranho se outro herdeiro quiser comprá-la pelo mesmo preço. Pelo 1.795, o herdeiro que não foi avisado pode, depositando o preço, ficar com a parte para si em até 180 dias. Por isso, o ideal é que todos os herdeiros participem ou declarem que abrem mão da preferência.
• A herança responde pelas dívidas do falecido (artigo 1.997). Quem compra a parte de um herdeiro compra também o risco de as dívidas reduzirem o que vai sobrar para aquela parte.

Na prática, a cessão funciona melhor quando todos os herdeiros cedem os seus direitos ao comprador e o imóvel é depois adjudicado a ele no inventário. Esse arranjo exige advogado do começo ao fim.

Caminho 4: esperar a partilha e comprar do herdeiro

É o caminho mais simples: terminado o inventário e registrada a partilha, a titularidade do herdeiro fica individualizada na matrícula e ele vende como qualquer proprietário. O título da partilha, seja a escritura do inventário em cartório ou o formal de partilha da Justiça, é registrado na matrícula. A partir daí, a compra segue o roteiro de qualquer imóvel, com matrícula, certidões e escritura, como explica o guia sobre comprar direto com o dono com segurança.

Se a família ainda não terminou o inventário, vale perguntar em que fase ele está. Muitas vezes falta pouco, e combinar a compra para depois do registro é o arranjo mais tranquilo para os dois lados. Se houver sinal nesse meio tempo, ele deve ficar condicionado ao registro, como mostra o guia sobre sinal na compra de imóvel.

O que conferir antes de pagar

1. Certidão de matrícula atualizada: em nome de quem o imóvel está e se há penhora, hipoteca ou indisponibilidade.
2. Certidão de óbito e documentos do inventário: número do processo ou escritura, quem é o inventariante, quem são os herdeiros.
3. Alvará ou escritura com autorização de venda, conforme o caminho.
4. Certidões do falecido e do espólio (cíveis, fiscais, trabalhistas, protestos) e de cada herdeiro, porque dívidas e indisponibilidades travam a venda.
5. ITCMD, o imposto estadual da herança: pergunte em que pé está o pagamento. Uma mudança de agosto de 2026 na Resolução CNJ 35 deixou de exigir a prova do pagamento antes da escritura do inventário, mas o imposto continua devido e cada estado tem a sua regra. Confirme com o cartório o que ele exige para registrar.
6. IPTU e condomínio em dia, que acompanham o imóvel, como explica o guia sobre como saber se o imóvel tem dívida.
7. Cônjuges dos herdeiros: em regra, a venda de imóvel exige a autorização do cônjuge de quem vende (Código Civil, artigo 1.647), salvo no regime de separação absoluta.

Se o imóvel ainda estiver financiado em nome do falecido, pergunte ao banco se o seguro habitacional quitou o saldo. Sem essa quitação, o saldo entra nas dívidas da herança.

Herança sem inventário existe?

A herança existe desde a morte, mas, para regularizar o imóvel na matrícula, em regra é preciso inventário, judicial ou em cartório, ou arrolamento. O arrolamento é um inventário simplificado (CPC, artigos 659 e 664). O que existe são caminhos mais rápidos: quando todos são capazes e estão de acordo, o inventário em cartório costuma ser bem mais ágil que o judicial, e com herdeiro único a escritura faz a adjudicação direto.

Herança bem resolvida é negócio bom para os dois lados

Para a família, vender um imóvel de herança muitas vezes é o que permite pagar o inventário e dividir o que ficou. Para quem compra, pode ser a chance de um imóvel bem localizado e bem cuidado. O que faz o negócio dar certo não é a pressa nem a confiança nos vendedores: é escolher um dos quatro caminhos e conferir os documentos antes do dinheiro. Com o procedimento adequado e os documentos conferidos, comprar de herdeiros é uma compra feita com segurança jurídica.