Como saber se o imóvel tem dívida: IPTU, condomínio e o que a matrícula não mostra

Por Cleo Ribeiro · atualizado em 8 de outubro de 2026

A matrícula veio limpa. Sem penhora, sem hipoteca, sem ação averbada, com o vendedor certinho como dono. O comprador assina, muda, pinta a sala. Três meses depois chega a cobrança: dois anos de IPTU atrasado, e a prefeitura quer receber dele. Na mesma semana, o síndico avisa que a unidade deve oito meses de condomínio.

Nenhum dos dois estava errado em cobrar. Esse é o ponto que quase ninguém explica: existem dívidas que são do imóvel, não da pessoa, e elas não moram na matrícula.

Resumo rápido: há dois tipos de dívida para conferir. As dívidas do imóvel, como IPTU, taxas e condomínio, passam para quem compra: o artigo 130 do CTN transfere os tributos do imóvel ao comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação, e o artigo 1.345 do Código Civil faz o comprador responder pelo condomínio atrasado. Elas exigem certidão da prefeitura e declaração do condomínio, porque normalmente não aparecem na matrícula. As dívidas do vendedor só alcançam o imóvel em situações específicas, e a principal defesa é a matrícula atualizada: pela Lei 13.097/2015, quem compra de boa-fé fica protegido contra o que não estiver averbado nela, com exceções (entre elas, dívida tributária inscrita em dívida ativa e situações de falência). Este texto explica a lei, não substitui um advogado no seu caso.

Que dívidas passam para quem compra o imóvel?

IPTU, taxas de serviços do imóvel e condomínio passam para o comprador. Essas dívidas acompanham o imóvel, não o dono.

O artigo 130 do Código Tributário Nacional diz que os créditos relativos a impostos sobre a propriedade do imóvel, às taxas pela prestação de serviços referentes a ele e às contribuições de melhoria “sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação”. Traduzindo: se a escritura não trouxer a prova de que o IPTU está pago, a prefeitura pode cobrar de você.

Para o condomínio, o artigo 1.345 do Código Civil é mais seco ainda: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Comprei 11 imóveis e essa é a parte que mais repito para amigo: antes de soltar dinheiro, confiro se condomínio e IPTU estão quitados, porque se não estiverem, a dívida vira minha. Matrícula boa não resolve isso.

Por que a matrícula limpa não basta?

Porque a matrícula mostra ônus e processos averbados, e IPTU e condomínio atrasados normalmente não estão lá. A matrícula é poderosa para outra coisa: provar quem é o dono e mostrar hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade e ações que alguém averbou.

A Lei 13.097/2015, no artigo 54, criou o que os cartórios chamam de concentração na matrícula: a compra é eficaz em relação a atos anteriores quando não estiverem registrados ou averbados nela, por exemplo, a citação de ação real, a execução admitida pelo juiz, a constrição judicial ou a indisponibilidade. O parágrafo 1º completa: não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé situações que não constem da matrícula, com algumas ressalvas previstas na própria lei.

É uma proteção grande, e é por isso que a matrícula atualizada é o primeiro documento. Mas ela foi desenhada para os atos que vão para o registro. O IPTU e o condomínio têm regra própria de transferência ao comprador (CTN, artigo 130; Código Civil, artigo 1.345), então trate os dois como risco que a matrícula limpa não elimina e confira cada um na fonte.

E as dívidas do vendedor, podem atingir o imóvel?

Podem, em situações específicas, e a matrícula é a primeira trincheira. Dívida pessoal do vendedor (um empréstimo, um processo trabalhista, um cartão) não passa automaticamente para você. O risco é outro: o credor dele tentar anular a venda para alcançar o imóvel. Os caminhos que a lei prevê:

• Fraude à execução (CPC, artigo 792): a venda é ineficaz perante o credor quando, por exemplo, a execução ou uma constrição já estava averbada na matrícula, ou quando corria contra o vendedor uma ação capaz de levá-lo à insolvência. O credor pode averbar na matrícula que a execução foi admitida (artigo 828), e aí ninguém pode alegar que não sabia.
• Dívida ativa (CTN, artigo 185): presume-se fraudulenta a venda feita por quem tem crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa, salvo se ele reservou bens ou rendas suficientes para o pagamento total. Essa presunção não depende de averbação na matrícula, por isso merece certidão própria.
• Fraude contra credores (Código Civil, artigos 158 e 159): venda feita por devedor insolvente pode ser anulada quando a insolvência era notória ou havia motivo para o comprador conhecê-la.

A Lei 13.097, no artigo 54, parágrafo 2º, diz que certidões forenses e de distribuidores não são exigidas para caracterizar a boa-fé de quem compra. Ou seja, a falta dessas certidões, por si só, não afasta a sua boa-fé. E um processo contra o vendedor não significa, automaticamente, que você vai perder o imóvel. Mas pedir as certidões continua sendo a forma de enxergar o que ainda não chegou à matrícula e de decidir com os olhos abertos.

Quais certidões pedir, e onde

Do imóvel, três documentos; do vendedor, um pacote de certidões em nome dele. A ordem abaixo é a mesma em que eu faria.

Do imóvel:

1. Certidão de matrícula atualizada, com ônus reais. No Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, ou online pelo serviço dos registradores (Registro de Imóveis do Brasil). Confira o nome e o CPF do dono, e procure hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade e averbação de execução ou de ação. Para a escritura, o Decreto 93.240/1986 fixa validade de 30 dias para essa certidão.
2. Certidão negativa de débitos de IPTU do imóvel, na prefeitura (muitas emitem pelo site). É ela que vai na escritura como prova de quitação, que é o que o artigo 130 do CTN pede para a dívida não passar para você.
3. Declaração de quitação do condomínio, emitida pelo síndico ou pela administradora, se for apartamento ou casa em condomínio. A lei também aceita, na escritura, a declaração do próprio vendedor de que não deve nada (Lei 7.433/1985, artigo 2º, parágrafo 2º), mas ela não apaga a dívida perante o condomínio. Prefira o papel de quem cobra.

Do vendedor:

4. Distribuidores cíveis e de execuções fiscais da Justiça Estadual, da comarca do imóvel e da cidade onde ele mora.
5. Justiça Federal e Justiça do Trabalho. Na trabalhista, a certidão negativa de débitos trabalhistas (que sai pela internet) mostra condenações não pagas; para saber de processos em andamento, peça também a certidão de ações trabalhistas do tribunal regional.
6. Protestos, no cartório de protesto ou pelos serviços online dos tabeliães.
7. Certidões de dívida ativa: federal (Receita Federal e PGFN), estadual e municipal, em nome do vendedor. É a que conversa com o artigo 185 do CTN, que trata da dívida tributária inscrita.

Se o imóvel ainda estiver financiado ou com alienação fiduciária, a pergunta muda de figura: aí a dívida é com o banco, e o caminho é o que explica o guia sobre ágio de imóvel.

Apareceu dívida. E agora?

Dívida não é motivo automático para desistir, mas tem que ser resolvida antes do dinheiro mudar de mão. As saídas mais comuns:

• O vendedor quita antes da escritura e apresenta a certidão negativa atualizada.
• A dívida é paga com parte do preço, na própria escritura, direto ao credor (prefeitura ou condomínio), e o restante vai ao vendedor.
• O preço é abatido pelo valor da dívida, que você assume sabendo o tamanho dela.
• Parte do preço fica retida até a baixa, com cláusula dizendo isso.

Uma advertência que vale para todas: cláusula dizendo que “débitos anteriores são do vendedor” resolve a briga entre vocês dois, mas não impede a prefeitura nem o condomínio de cobrarem o imóvel. É por isso que a certidão vem antes, e não depois. A ordem segura para o primeiro pagamento está no guia sobre sinal na compra de imóvel, e os riscos de comprar sem registro, no guia sobre contrato de gaveta.

O que a certidão compra

Uma certidão de IPTU e uma declaração de condomínio custam pouco tempo e, muitas vezes, nada. Elas não garantem que nenhuma cobrança vai aparecer. O que elas compram é informação antes de pagar, a única hora em que ela ainda muda o negócio, e uma chance muito menor de a dívida de outra pessoa chegar no seu endereço com o seu nome.