Permuta de imóvel: dar o seu como parte do pagamento (como funciona)

Por Cleo Ribeiro · atualizado em 25 de julho de 2026

Você tem um imóvel, quer outro, e a ideia de vender o seu, esperar o dinheiro cair na conta e só depois sair procurando o novo parece um caminho longo demais. “Dar meu imóvel como parte do pagamento? Isso não deve ser regular.” Se bateu essa dúvida, pode relaxar: existe um caminho com nome, regra e respaldo legal pra isso, chamado permuta. Neste guia explicamos o que é, como funciona na prática (avaliação, contrato e a diferença em dinheiro conhecida como “torna”), quando faz sentido e os cuidados que você precisa ter antes de fechar.

Resumo rápido: permuta é dar o seu imóvel, ou parte dele, como pagamento (total ou parcial) de outro imóvel. É prevista no artigo 533 do Código Civil: aplicam-se à troca as regras da compra e venda, e salvo disposição em contrário, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca. Os dois imóveis passam por avaliação, a diferença de valor entre eles é acertada com a chamada torna (em dinheiro, financiamento ou outro ativo), e a transferência de cada imóvel exige escritura, quando a lei a exigir, e registro no Cartório de Registro de Imóveis, como em qualquer venda. Cada transmissão pode gerar ITBI, conforme a legislação do município de cada imóvel, então confirme a apuração na prefeitura antes de negociar.

O que é permuta de imóvel?

Permuta é trocar um bem por outro que não seja dinheiro, aplicada aqui a imóveis: em vez de vender o seu e comprar o novo com o dinheiro da venda, você entrega o seu imóvel (ou parte do valor dele) diretamente como pagamento do imóvel que está comprando. É um contrato de troca, previsto no artigo 533 do Código Civil (Lei 10.406/2002), no capítulo “Da Troca ou Permuta”: aplicam-se à troca as regras da compra e venda; salvo disposição em contrário, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca; e a troca de valores desiguais entre ascendente e descendente é anulável se não houver consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, conforme o artigo 533 do Código Civil.

Na prática, quem compra no Direto dos Donos e tem um imóvel próprio pode usar esse imóvel como parte do pagamento do que está comprando, em vez de precisar transformar tudo em dinheiro antes.

Como funciona a permuta na prática?

Funciona em três movimentos: avaliação dos dois imóveis, contrato de troca e acerto da diferença de valor (a “torna”), quando ela existe. Primeiro, os dois imóveis envolvidos passam por avaliação, o do comprador e o do dono que está vendendo, pra que as duas partes cheguem a uma estimativa fundamentada do valor de mercado de cada um. Depois, se os valores forem diferentes, quem entrega o imóvel de menor valor completa a diferença com a torna, que pode ser paga em dinheiro, com parte financiada pelo banco, ou com outro ativo combinado entre as partes. Por fim, a operação é formalizada com contrato de troca e, como qualquer transferência de imóvel, com escritura (quando exigida) e registro na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja: juridicamente, cada imóvel trocado segue o mesmo caminho de uma compra e venda comum, só que o “pagamento” de um lado é o próprio imóvel, não dinheiro.

Quando a permuta faz sentido?

Faz sentido quando você quer trocar de imóvel sem passar pelo processo de vender o seu, esperar o dinheiro cair e só então procurar o novo, correndo o risco de perder o imóvel que você queria nesse meio-tempo. Também compensa quando o dono do imóvel que você quer comprar tem interesse em receber um imóvel (pra morar, alugar ou revender) em vez de só dinheiro à vista. É uma ferramenta de negociação a mais, não uma obrigação: se os valores dos dois imóveis forem próximos, a permuta pode até dispensar boa parte da entrada em espécie.

Quais os cuidados antes de fechar uma permuta?

O cuidado central é tratar os dois imóveis com o mesmo rigor de documentação que você teria numa compra comum, já que a permuta segue as regras da compra e venda. Confira a matrícula atualizada e a documentação de ambos os imóveis (não só do que você está comprando), peça uma avaliação independente, que ajuda as partes a estimar valores comparáveis e reduz o risco de divergência, e confirme com antecedência a apuração do ITBI na prefeitura de cada município envolvido, inclusive quando houver torna. Nosso guia de documentos pra comprar imóvel financiado lista a papelada que normalmente é exigida, e vale como ponto de partida também quando um dos lados da troca envolve financiamento. A documentação e a formalização exigidas não são opcionais. A avaliação independente é recomendável para reduzir divergências, mas a permuta não dispensa cartório, nem elimina o risco de um imóvel com documentação irregular travar o negócio.

Por que o Direto dos Donos consegue oferecer permuta?

Porque quem decide é o próprio dono, sem imobiliária cobrando comissão em cima do negócio. Na negociação direta, é o proprietário quem avalia cada proposta de permuta caso a caso e decide se aceita, porque o negócio é dele: não existe uma política de terceiro limitando o que pode ou não entrar como forma de pagamento.

Onde encontrar imóveis que aceitam permuta pra comprar direto do dono?

Aqui no Direto dos Donos, os imóveis publicados vêm direto do proprietário, e quando o anúncio aceitar permuta, essa condição pode aparecer entre os selos. Veja os imóveis disponíveis agora no entorno do DF, confira os selos de cada anúncio e chame o dono direto no WhatsApp pra negociar a troca do seu imóvel como parte do pagamento, sem corretor no meio.