Financiamento direto com o proprietário: como funciona o parcelamento sem banco

Por Cleo Ribeiro · atualizado em 8 de outubro de 2026

A pergunta que decide o formato de um parcelamento direto com o dono é uma só: o que acontece no dia em que o comprador para de pagar? Todo o resto (juros, prazo, entrada) dá para ajustar numa conversa. Essa resposta não dá. Ela depende da garantia que foi registrada no cartório antes da primeira parcela, e muda de “o cartório conduz a cobrança” para “a briga vai para a Justiça”.

Antes de seguir, uma distinção que a maioria das páginas sobre o tema confunde: aqui o assunto é o dono pessoa física parcelando a venda, sem banco nenhum. Quando o comprador financia pelo banco e o dono recebe à vista, a lógica é outra, e está no guia sobre comprar financiado direto com o dono. Parcelamento com construtora também é outra coisa.

Resumo rápido: o próprio dono pode parcelar a venda e exigir garantia sobre o imóvel. A garantia mais usada é a alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), que pode ser contratada por pessoa física (artigo 22, parágrafo 1º): o comprador fica com a posse, o vendedor fica com a propriedade fiduciária até a quitação e, se as parcelas atrasarem, a cobrança até o leilão corre no cartório, sem processo. A hipoteca também permite execução extrajudicial desde a Lei 14.711/2023. A promessa de compra e venda é mais simples, mas no atraso costuma exigir ação judicial. Juros e correção podem ser cobrados; juros sobre juros é o ponto que pede advogado. Havendo ganho de capital tributável, o vendedor paga o imposto conforme recebe, e os juros vão para o carnê-leão. Este texto explica a lei, não substitui um advogado e um contador no seu caso.

Como funciona o financiamento direto com o proprietário?

O vendedor recebe uma entrada e o restante em parcelas, e a dívida fica garantida pelo próprio imóvel. No lugar do banco, quem empresta é o dono. Ele define com o comprador a entrada, o prazo, os juros e o índice de correção, e o contrato registra a garantia na matrícula.

Para quem compra, a vantagem costuma ser não depender da análise de crédito do banco nem do laudo de avaliação. Para quem vende, é vender por um preço que talvez não conseguisse à vista e receber juros sobre o saldo. O preço disso é que o vendedor assume o risco que normalmente seria do banco. Por isso a garantia não é detalhe.

As três formas de garantir o parcelamento, critério a critério

São três caminhos jurídicos, e eles diferem principalmente em quem fica com o imóvel até a quitação e no que acontece no atraso.

Quem fica com o imóvel até a quitação

Na alienação fiduciária, a escritura de venda já traz a garantia: o comprador adquire e, no mesmo ato, transfere ao vendedor a propriedade fiduciária, que é uma propriedade só de garantia e se extingue com a quitação. Pelo artigo 23 da Lei 9.514, a garantia só existe depois do registro no Cartório de Registro de Imóveis, e o comprador fica com a posse direta e paga IPTU e condomínio. Com a hipoteca, o comprador também vira dono no ato, e o imóvel fica hipotecado ao vendedor.

Na promessa de compra e venda, o vendedor continua dono até o fim. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só passa com o registro da escritura definitiva. Se a promessa for registrada e não tiver cláusula de arrependimento, o artigo 1.417 dá ao comprador um direito real à aquisição, e o artigo 1.418 permite exigir a escritura quando quitar. Sem registro, o comprador fica exposto: uma dívida do vendedor pode alcançar o imóvel, como explica o guia sobre contrato de gaveta.

O que acontece se o comprador parar de pagar

Este é o critério que mais separa os três. Na alienação fiduciária, a Lei 9.514 descreve o caminho passo a passo:

1. Vencida a parcela e passado o prazo de carência (o do contrato, ou 15 dias se ele não disser nada), o cartório intima o comprador a pagar em 15 dias (artigo 26).
2. Se ele pagar, o contrato segue normalmente.
3. Se não pagar, a propriedade é consolidada no nome do vendedor (consolidar é a propriedade deixar de ser só garantia e passar a ser plena), e ele paga o ITBI dessa consolidação (artigo 26, parágrafo 7º). Em financiamento de imóvel residencial, a consolidação espera mais 30 dias, e o comprador ainda pode pagar até ela acontecer (artigo 26-A).
4. O imóvel vai a leilão em até 60 dias da consolidação (artigo 27). O comprador tem preferência para recomprar até o segundo leilão.
5. Do valor do leilão, saem a dívida e as despesas, e o que sobrar volta ao comprador em até 5 dias (artigo 27, parágrafo 4º).

Uma regra que pesa nos dois lados: em financiamento para compra de imóvel residencial, a lei prevê que, se o segundo leilão não tiver lance suficiente, a dívida é considerada extinta (artigo 26-A, parágrafo 4º). A aplicação do artigo 26-A quando o credor é o próprio vendedor pessoa física ainda não tem resposta firme; vale tratar o ponto com advogado ao redigir o contrato.

Na hipoteca, desde o Marco das Garantias (Lei 14.711/2023, artigo 9º) a execução também pode ser extrajudicial, com intimação, leilão e devolução do excedente ao devedor. O procedimento existe há menos tempo e tem menos prática nos cartórios.

Na promessa de compra e venda, não há leilão em cartório. Mesmo com cláusula resolutiva expressa (Código Civil, artigo 474), na prática o vendedor costuma precisar de ação judicial para retomar a posse, e o destino do que já foi pago é decidido caso a caso.

Contrato particular ou escritura pública?

A escritura pública é a opção mais segura; o contrato particular é permitido na alienação fiduciária, mas passou por idas e vindas recentes. O artigo 38 da Lei 9.514 permite que os contratos dessa lei sejam feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Desde 2024 esse ponto mudou de mão algumas vezes no CNJ: um provimento restringiu o instrumento particular às instituições do Sistema Financeiro Imobiliário, a restrição foi suspensa em novembro de 2024 e, em 2026, a imprensa jurídica noticiou decisão favorável ao uso por pessoas físicas. Enquanto o alcance disso não estiver claro no cartório da cidade do imóvel, a escritura pública é o caminho que não depende da discussão. Pergunte ao Cartório de Registro de Imóveis antes de assinar.

Na promessa de compra e venda, o artigo 1.417 do Código Civil admite instrumento particular. Já a escritura definitiva de venda e a constituição da hipoteca seguem a regra geral do artigo 108: acima de 30 salários mínimos, exigem escritura pública.

Pode cobrar juros e correção?

Pode, desde que estejam no contrato. A correção monetária por um índice como o IPCA serve para o dinheiro não perder valor ao longo do prazo. Os juros remuneram o vendedor por esperar.

Os limites que pedem cuidado:

• Juros sobre juros: o artigo 4º do Decreto 22.626/1933, a Lei de Usura, proíbe “contar juros dos juros”. Mas a Lei 9.514, no artigo 5º, parágrafo 2º, permite que a comercialização de imóveis com pagamento parcelado seja pactuada nas mesmas condições das entidades do Sistema Financeiro Imobiliário, o que inclui a capitalização. Qual regra se aplica ao seu contrato é questão para advogado, e a resposta muda a forma de cálculo das parcelas.
• Taxa: não existe um número único seguro para todo contrato entre pessoas físicas. Taxa muito acima do que o mercado pratica pode ser questionada. O contrato deve trazer a taxa, o índice e o método de cálculo por extenso.

A forma de amortizar também muda a parcela: na tabela Price a parcela começa menor e é fixa, no SAC começa maior e cai. O guia SAC ou Price mostra a diferença. Entre particulares, a tabela Price já foi questionada na Justiça justamente pela discussão sobre juros sobre juros, então a escolha do sistema é um ponto para revisar com advogado.

O balão que ninguém conta: o que aprendi simulando uma venda parcelada

Se a parcela (na tabela Price) ou a amortização (no SAC) é fixa em reais e o índice corrige o saldo, sobra um saldo no último mês, e ele pode ser enorme. Eu descobri o tamanho disso simulando a venda de um apartamento nosso de R$ 350 mil, parcelado direto com o comprador a 1% ao mês, com o IPCA corrigindo o saldo devedor e alienação fiduciária como garantia. O número que mais me chamou atenção não foi a parcela. Foi o saldo que sobrava no fim.

A lógica é simples: o valor combinado em reais não acompanha a inflação, mas o saldo devedor acompanha. A diferença vai se acumulando e aparece no último mês como um balão. Na simulação, com R$ 150 mil financiados e IPCA de 4,5% ao ano, o saldo que restava ao final de cada prazo era este:

Na Price de 10 anos, o comprador pagava R$ 2.152 por mês durante uma década e, no fim, ainda devia R$ 121 mil dos R$ 150 mil que tinha financiado. Duas coisas que a conta mostrou, nas premissas da simulação (1% ao mês e IPCA de 4,5% ao ano): o tamanho do balão, em percentual, dependia do sistema e do prazo, não do valor financiado; e prazo longo com parcela fixa virava, na prática, um contrato de juros com a dívida quase inteira no final. Com outra taxa ou outra inflação, os percentuais mudam, mas a lógica é a mesma.

Por isso o contrato precisa dizer, desde o primeiro dia, como o saldo residual será pago, de preferência com a tabela de amortização mostrando como o saldo chega a zero. As saídas mais comuns têm limites que precisam estar escritos: o refinanciamento do balão num banco depende de o comprador ser aprovado lá na frente, então o contrato deve prever o que acontece se não for; o reajuste anual da parcela reduz o balão, mas pode não zerá-lo; e corrigir a parcela mês a mês pelo índice é admitido pela Lei 10.931/2004 (artigo 46) em contratos de pelo menos 36 meses. O que não pode é o balão ser surpresa para nenhum dos lados.

Quais impostos entram na conta?

Havendo imposto sobre o lucro, o vendedor paga conforme recebe, e o comprador normalmente paga o ITBI. Antes, confira se a venda se enquadra em alguma isenção de ganho de capital. Pela Receita Federal (IN SRF 84/2001 e o Perguntas e Respostas do IRPF), na venda a prazo o ganho de capital é apurado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago proporcionalmente a cada parcela recebida, até o último dia útil do mês seguinte. Os juros e outros acréscimos do parcelamento são tributados separadamente: recebidos de pessoa física, entram no carnê-leão.

O ITBI é municipal e normalmente é pago por quem compra, na escritura ou no registro. A constituição da garantia em si (alienação fiduciária ou hipoteca) não paga ITBI, porque a Constituição (artigo 156, II) exclui do imposto os direitos reais de garantia. Os demais custos estão no guia de ITBI, escritura e registro.

O que o contrato precisa ter

1. Preço total, entrada, número e valor das parcelas, com as datas de vencimento.
2. Taxa de juros, índice de correção e método de cálculo (Price ou SAC), por extenso.
3. A garantia escolhida e a obrigação de registrá-la na matrícula.
4. Na alienação fiduciária, o conteúdo exigido pelo artigo 24 da Lei 9.514: valor da dívida, prazo, encargos, descrição do imóvel, valor para fins de leilão e as regras do procedimento de cobrança.
5. Prazo de carência antes da intimação.
6. Quem paga IPTU, condomínio e seguro durante o parcelamento.
7. O que acontece na quitação: termo de quitação e cancelamento da garantia na matrícula.

E, antes de qualquer pagamento, a régua de sempre: matrícula conferida, vendedor conferido, débitos conferidos. O guia sobre sinal na compra de imóvel explica a ordem segura para dar o primeiro dinheiro.

Parcelar com o dono é confiar no papel, não na pessoa

O parcelamento direto pode ser a porta de entrada para quem não passa na análise do banco e um bom negócio para quem quer vender. Ele funciona quando os dois lados param de depender da boa vontade um do outro e passam a depender de uma garantia registrada. Com alienação fiduciária ou hipoteca na matrícula, o atraso tem caminho previsto em lei, conduzido pelo cartório até o leilão. Sem garantia registrada, cada atraso vira uma negociação, e às vezes um processo.